土地探しで迷わないコツとは？理想の土地の探し方を詳しく解説
注文住宅を建てるにあたって、土地の購入は建物本体の間取りや仕様と同じくらい重要です。
希望通りの住宅を建てられたとしても、建築する土地の方角や近隣状況によってはその魅力を最大限に発揮できません。交通アクセスや接道の状況によっても、生活の利便性が大きく左右されます。
また、自然災害の多い日本では、津波や洪水、地震などがいつ発生してもおかしくありません。土地探しをするときには、これらの災害リスクを十分に考慮するべきでしょう。
このように、良い土地を手に入れるためには検討すべき課題があり、土地を探しに迷われていらっしゃる方も多いのではないでしょうか。
そこで今回は、注文住宅を建てるための理想の土地探しの方法と、土地探しで迷わないためのコツをご紹介します。
土地探しをするときに注意するポイント、土地に関する法規や地盤に関する基礎知識まで解説しますので、ぜひ最後までお読みいただき、ご自身が理想とする土地を探す参考になさってください。
土地探しをする前に抑えるべきコツ
注文住宅を建てる際の土地探しにはいくつかのコツがありますが、希望のエリアと家族の将来設計を明確にして、優先順位を決めることが大切になります。それでは、一つずつ解説していきましょう。
住みたいエリアを決める
まずは、あなたとご家族が住みたいエリアを決めてから土地探しに取りかかりましょう。
ご家庭それぞれのライフスタイルに合わせて希望エリアを決める際に考慮すべきポイントを挙げてみましょう。下記には一般的なご家庭でのポイントを挙げますので、ご参考になさってください。
【希望エリアを決める際に考慮するポイントの一例】
- 交通アクセスの利便性（自動車、電車、自転車等）
- 子供を通わせたい小中学校区
- 子育て環境の充実（保育園/幼稚園、託児所、子育て支援施設等）
- 実家からの距離（親の子育て応援、老親の介護）
- 医療施設の充実（病院、クリニック、薬局、動物病院等）
- 治安の良さ（外灯の設置状況・見通しの良さ・交番の位置）
- 豊かな自然環境（公園や緑地、遊歩道の整備状況）
- 自治体の施策（税制・各種支援体制・インフラの整備状況）
ライフステージによる将来設計を考える
結婚や出産、子供の進学や独立など、ライフステージにより家族構成は変化していきます。
土地を購入し住宅を建てると、マンションのように簡単に転居をすることは難しくなります。家族の将来の姿をイメージして、家族構成などに変化があっても長期に渡って居住できる立地を探すようにしましょう。
土地探しの優先順位を決める
土地探しにあたっては、生活の利便性を優先した希望エリアと、家族構成の変化を見越した将来設計の両面からよく検討し、何を最優先するかを決めておくのがコツです。
利便性に少々の難があっても、住宅の大きさや仕様の質に重点を置いて土地の値段をセーブする選択肢もあります。
土地探しでは数多くの案件のなかから選ぶことになりますので、ブレない軸を持って、あなたと家族にとって最適な土地を探し出しましょう。
土地探しで迷わないための基礎知識
土地探しにあたっては、いくつかの不動産専門用語を理解しておくのがコツです。
知らなかったために思わぬ落とし穴にはまり、希望の物件が建てられなかったという失敗を防ぐためにも、最低限押さえておくべき基礎知識について解説します。
基本用語
土地探しの過程で目にする「物件概要書（不動産の情報を記載した書類）」などに出てくる専門用語について解説します。
面積の単位
土地の登記上の面積単位は㎡（平方メートル）となりますが、伝統的単位である「坪」も慣例として良く使用されます。１坪は畳2枚分になり、感覚的に広さを理解しやすいからです。
ちなみに、㎡から坪に換算する際には、㎡×0.3025の計算式を使って計算します。
角地と中地
二つの道路で角ができる土地のことを角地（かどち）と言います。それに対して、一面でしか道路に接していない土地のことを中地（なかち）と言います。
一般的には、角地の方が日当たりや風通しが良く良好な住環境が望めるため価格も高くなります。分譲地では、日照の良い南東角が一番人気になります。
私道負担
住宅を建築するには、原則として道路に接道している必要があります。この接道義務を満たすために土地の一部を私道として行政に認可してもらう「位置指定道路」の制度を利用することがあります。
この場合は、土地の一部に道路として提供するため建築はできない「私道負担」部分が発生します。この私道負担面積分も含めて購入が必要になる場合がありますので、土地の購入の際には注意が必要です。
所有権と借地権
法律上の土地の権利には「所有権」と「借地権」があります。
土地を購入し、文字通り所有するのが所有権です。
借地権には「普通借地権」と「定期借地権」の二種類があります。
普通借地権は特約が無い限り最低30年間の存続期間が法律で定められており、原則としてその後も更新が可能です。
定期借地権は、住宅の建築用途の場合は50年と定められており、更新はできません。比較的安価に好立地の土地に住宅を建築できることから近年利用されるケースが増えてきました。
法規上の制限
気に入った土地があっても、そこにどんな建物でも建てられる訳ではありません。
安全で健康な生活が送れる住環境の維持と、主に火災を想定した防災の観点から各種の法律上の制限が設けられています。
用途地域
土地は都市計画法に基づき、建築を推奨する「市街化区域」と建築を抑制する「市街化調整区域」に分けられます。市街化区域は「用途地域」で細分化され、その土地に建築できる建物の用途や大きさが制限されています。
現在、適用されている用途地域は下記の13種類です。このうち、工業専用地域以外は全て住宅の建築が可能です。
- 第一種低層住居専用地域
- 第二種低層住居専用地域
- 第一種中高層住居専用地域
- 第二種中高層住居専用地域
- 第一種住居地域
- 第二種住居地域
- 準住居地域
- 田園住居地域
- 近隣商業地域
- 商業地域
- 準工業地域
- 工業地域
- 工業専用地域
建ぺい率と容積率
建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の割合のことで、エリアごとに行政庁が指定します。ここでの建築面積とは、建物を上空から見た場合の面積です。この規定があるため、一般的には敷地目一杯には建築できません。
容積率は敷地面積に対する延べ面積の割合を指します。 延べ面積とは、建物全階の床面積の合計になります。こちらは建物のボリュームを規定するものと言えます。
防火地域と準防火地域
建物密集地や主要幹線道路沿いは「防火地域」、あるいは「準防火地域」に指定されている場合があります。これは、火災時に周囲への延焼を防ぐためのもので、指定地域の建物は屋根や外壁、窓などの開口部に防火対策を施す必要があります。その結果、建物の建築コストも上がりますので要注意です。
その他の建築制限
・２m接道義務…最低でも2mの幅で道路が接道していなければ、その土地に建築はできません。火災などの災害時に緊急車両が建物に近付くための通路を設ける必要があるからです。
物件の中には格安の「再建築不可物件」が存在します。これは2ｍ接道が無いため、建て替えや新築ができない土地のことを指します。隣接地をまとめて購入し、私道負担で接道を確保すると建築が可能になるケースもあります。
・市街化調整区域…原則として建築を抑制するエリアで、前述の用途地域の指定がありません。法律ができる以前から住宅が立ち並んでいた「既存集落区域」の指定を受けると、住宅の建築が可能なケースもあります。
土地探しの方法とメリット・デメリット比較
土地探しを行うにあたっては、もちろん自分の足で希望のエリアを見に行くことは大事ですが、やみくもに歩き回って探すのは時間も労力もかかりとても大変です。
ここでは、さまざまな土地探しの方法とそのメリット・デメリットについてご紹介します。
インターネットで探す
土地探しの取りかかりとしては、インターネット上の土地探しサイトを活用すると良いでしょう。数多くの物件を一括で情報収集でき、エリアごとのおおよその価格相場も分かります。
気になる物件を見つけたら、周辺環境を簡易的にでも把握するためにgoogleマップのストリートビュー機能で疑似散策してみるといいでしょう。
より詳細な価格相場をご自身で調べたいという方には、国土交通省が提供する「土地総合情報システム」で調べる方法があります。土地総合情報システムでは、年に一度公表される「公示地価」の情報を公開しています。
また、国の不動産業者の協力によりエリア内での実際の取引事例も検索できますので、ご希望のエリアの大まかな土地の価格相場を知ることが可能です。
参考：国土交通省「土地総合情報システム」
https://www.land.mlit.go.jp/webland/
【メリット】
- 家に居ながらにして多くの土地情報を収集できるので時短になる
- エリアごとの価格相場がつかめる
【デメリット】
- 現地を実際に見た情報ではないため、その土地の周辺情報が掴みにくい
- 商談中の物件やすでに買い手が付いている物件が長期間サイトに掲載されている場合がある
不動産会社に依頼する
土地探しのもっともポピュラーな方法は、不動産会社に土地の情報を問い合わせることです。先述のインターネットサイト経由で不動産会社と接点を持つケースが多いでしょう。
全国どこにでも地域密着型の不動産会社は存在しており、そのエリアの特徴や注意点を良く把握しています。まだ一般に公開されていない出物の情報が得られることもありますので、希望するエリアが明確に決まっている場合は、まずは地元の不動産業者に問い合わせることを優先することをおすすめします。
広範囲の中から候補地を探す場合は、全国規模のネットワークを駆使し、遠方でも情報を収集できる全国展開している大手の不動産会社に依頼する方法もあります。
ただし、不動産会社はあくまで土地を販売することが事業の目的です。その土地にあなたが希望する間取りと仕様で住宅が建てられるかということについては専門外ですので、購入前に設計士や工務店に意見を求めるのが賢明でしょう。
【メリット】
- 希望エリアの詳しい土地情報が入手できる
- 一般に流通していない物件を取り扱っていることがある
- 大手の不動産会社に依頼すれば遠方の土地探しも依頼できる
【デメリット】
- 土地の販売が最優先事項なので、建築に少々難があっても積極的に伝えてくれない場合も
- 土地に建てる建物の間取りや仕様までイメージできない
現地に行って探す
土地探しを専門業者に依頼する場合であっても、実際に希望エリアの現地に赴くことも土地探しのコツです。交通アクセスの距離感や居住環境の雰囲気は、現地を歩かないと分からない部分があります。
周辺を散策中に、思わぬ売地の案内看板に遭遇することもあります。
空き地だけではなく、売り出し中の空き家も狙い目です。既存住宅を解体し、建て替えすることも選択肢のひとつでしょう。
【メリット】
- 現地でしか分からない交通アクセスの距離間や居住環境を確認できる
- 散策中に売り物件の看板に遭遇することも
【デメリット】
- 多くの時間と労力がかかる
公有地の払い下げや裁判所の競売で入札する
ある程度の専門知識のある上級者向けとなりますが、公有地の払下げや地方裁判所の競売物件に入札に参加して落札することによって取得する方法もあります。
物件は原則として現況渡しとなり、入札参加手続きもやや煩雑ですが、相場よりはるかに安い、思わぬ出物と出会える可能性もあります。
【メリット】
- 相場より安価な金額で取得できる可能性が高い
- 一般市場には出回らない好立地の物件が取得できる可能性がある
【デメリット】
- 詳細な情報ではないため、その土地の周辺情報が掴みにくい
- 商談中の物件やすでに買い手が付いている物件がサイトに掲載されている場合がある
工務店に依頼する
もっともお勧めするのが、自宅の建築を依頼する建設会社を先に決め、土地と建物の一体提案をしてもらうことです。特に工務店であればその地域の事情にも精通しており、土地探しに関する優れた情報網があり、土地探しのコツも知っているでしょう。
住宅建築に精通した工務店は、建築候補となる土地の特徴を生かした間取りの提案、あるいはあなたの理想の間取りを実現できる土地探しをしてくれます。
土地探しから寄り添い、住宅の建築、完成引き渡し後のアフターフォローまでワンストップサービスを提供できる地域密着型の工務店と出会えれば、長く安心してその土地に住み続けられるでしょう。
【メリット】
- 土地の特徴に合わせた住宅の間取りを提案してくれる
- 理想の間取りに合わせた土地探しをしてくれる
- 土地探しから住宅の建築、アフターフォローまで一貫して一社に依頼できる
【デメリット】
- 工務店により対応可能なエリアが限られる
- 関係性が濃密になりがちで、途中で他社に乗り換えづらい
土地を選ぶときのコツ
ここでは、数多くの候補地の中からあなたの住宅に適した土地探しのポイントについて解説します。
土地の地形と方角
土地の形状と道路接道の方角で、住宅の間取りは大きく変わります。
理想は南側に道路が接道し、南北よりも東西方向に横長の土地です。
これは、主にリビングの採光と温熱環境を最優先する考え方に基づきます。
南側に道路が面していると、南側に敷地を接する建物がなく日陰ができにくくなります。必然的に南側に玄関・庭・リビングを配置する間取りとなり、家族が多くの時間を過ごすリビングが明るく快適な環境となります。
また、南に面した窓は太陽が高い夏は暑い日差しが入りにくく、太陽が低い冬は日が室内に入り部屋を暖めてくれますので、一年間を通して快適な室内環境が期待できます。
プライバシーを優先する場合は、あえて北側接道の土地を選ぶ選択肢もあります。
この場合は南側に配置した庭とリビングが道路から見えず、道路を通行する不特定多数の人からの視線が気になりません。
ただし、隣家の居室の窓とリビングの窓が対面になると気まずい思いをすることになります。フェンスや植栽による目隠しを設けるなど、周囲に家が建っている状況で後から建築する場合は、一定の配慮をしましょう。
近隣状況をチェック
候補地の近隣状況をチェックする際には、土地に日陰をつくる高層の建物が周囲に無いかを確認しましょう。季節と時間帯によって日陰のでき方は変わりますので、可能であれば日にちと時間帯を変えて複数回確認することをお勧めします。
また、隣接建物の屋根や空地に太陽光パネルが設置されていると、その照り返しによる光害が発生する可能性があるので注意しましょう。
積雪地の場合は屋根の落雪にも注意です。隣家へ雪は落とさないのが原則ですが、配慮せずに屋根の軒先を敷地ギリギリまで伸ばしている家もあるので、視線を屋根にも向けてみましょう。自宅の設計時にも、隣家へ落雪しないように建物の配置や屋根に雪止めを設置するなどの配慮をするべきです。
検討の最終局面では、敷地境界に境界杭もしくは金属プレートによる標識があるかを確認 します。境界の位置で長年係争が続いているケースだと、新築工事で境界塀を建てようとしたときに近隣トラブルが発生することが懸念されます。
地盤を確認
土地探しの際に、地盤の強度や液状化リスクについても調査することもコツです。
一般的に、河川や湖沼・海岸を埋立てして造成した土地は地盤沈下や液状化のリスクがあります。対策工事として地盤補強の費用が余計にかかる可能性もあるので、住宅建築の予算計画を大きく左右する重要な要素です。
その土地ピンポイントでなくても、近隣工事時の地盤調査データを目安にできますので、不動産業者や工務店に問い合わせするようにしましょう。
また、土地の履歴によっては地下に埋設物が存在する可能性もあります。懸念される場合は、建築時に障害物が発見され場合その除去費用は売主・買主どちらが負担するかを、土地の購入時に取り決めして書面に残しておくとリスク回避になります。
土地の高低差をチェック
土地が道路に対して低い場合は盛り土が必要になり、道路より高いと土留めや高基礎の必要が生じて、通常の工事費に加えて追加の出費となる可能性があります。
特に、前面道路より低い場合は割り引いて考えるのがコツです。大雨のときに雨水が流れ込み、浸水被害が発生する懸念がありますので避けるべきでしょう。
災害リスクを確認
土地探しの際には、国や自治体から提供されているハザードマップも良く確認しましょう。
国土交通省が運営する「ハザードマップポータルサイト」で津波・高潮・洪水・土砂災害のリスクが簡単に分かりますので、積極的に活用してみてください。
参考：国土交通省 ハザードマップポータルサイト
https://disaportal.gsi.go.jp/
土地探しの注意点
土地探しで起こりやすい失敗事例を踏まえて、土地探しの注意点を解説します。
インフラの引き込み状況を確認する
インフラ引き込み工事費用とは、日々の生活を支える基盤設備である、電気や水道・ガス、インターネット回線などを住宅で使用するための工事費用です。
土地探しの際にはインフラ整備の状況をよく確認するのがコツで、これを怠ると住宅の建築時に高額の出費となることもあります。
敷地の前面道路に適切な電線や給水管、下水道管が無い場合は、付近から延長して引っ張ってくる必要があります。その場合、引き込むために協議期間を要し、加えて建築エリアの市町村から工事負担金を求められることがあるので、どれくらいの費用がかかるのかを事前によく確認しましょう。
適切な大きさの土地を選ぶ
「大きすぎる土地を購入して、建物に予算が回せなかった」「購入した土地が小さすぎて、理想の間取りが実現できなかった」といった失敗を避けるために、家族構成などから建物の大きさを想定し、必要な土地の面積を事前によく把握しておくのがコツです。
参考に、住居系の用途地域で一般的な60％の建ぺい率の土地に制限一杯で建築する場合の、世帯人数から割り出した住宅の面積と土地の面積の関係を下記の表にまとめました。
土地探しの際には、少なくとも建物を総二階にした場合の面積を確保しましょう。平屋でも建築可能な面積で土地を選定すれば、ある程度庭も確保できて余裕がある建物配置となります。
| 世帯 人数 | 住宅面積 | 土地面積 （平屋） | 土地面積 （総二階） | |||
| ㎡ | 坪 | ㎡ | 坪 | ㎡ | 坪 | |
| 2 | 75 | 23 | 125 | 38 | 63 | 19 |
| 3 | 100 | 30 | 167 | 50 | 83 | 25 |
| 4 | 125 | 38 | 208 | 63 | 104 | 32 |
| 5 | 150 | 45 | 250 | 76 | 125 | 38 |
| 6 | 175 | 53 | 292 | 88 | 146 | 44 |
| 7 | 200 | 61 | 333 | 101 | 167 | 50 |
何度も現地で確認する
土地周辺の環境は、平日と休日、昼夜で周辺の人の出歩き方や騒音、交通状況は大きく違います。土地探しの際には、曜日と時間帯を変えて何度も現地を視察しましょう。
例えば夜間は外灯が少なく治安が懸念されるなどのマイナス要因が発見されるかもしれません。
まとめ
ここまで、土地探しで迷わないためのコツとして、不動産に関する基礎知識から探し方のポイントまで、実際に土地を探す際の順序ごとに解説してきました。
何より大切なのは、土地を選ぶ際の優先順位を明確にすることです。建物の間取りや仕様が優先なのか、立地や住環境が優先なのかによって選択肢が大きく変わってきます。
そのエリアの特徴を良く理解し、土地の魅力を最大限に生かした住宅の設計するためには、地域密着型の工務店に土地探しから依頼することをおすすめします。
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