長期優良住宅とは？メリット・デメリットをわかりやすく解説します
「広告などで見かける長期優良住宅とはどのような家なのだろう？」
「長期優良住宅は一般的な住宅と比べて何が違うのかな？」
新築住宅を計画されている方のなかには、長期優良住宅について疑問を持っている人が少なくありません。そこで今回の記事では、姫路市で長期優良住宅の施工実績が豊富な工務店が、専門的な視点から長期優良住宅の特徴やメリット・デメリットについてくわしく解説していきます。
長期優良住宅とは
長期優良住宅とは、「長期にわたって良好な状態で使用できる」ことを国から認められた家のことです。
新築の戸建て住宅の場合、以下のとおり8つの認定基準が設けられています。
1．劣化対策
数世代にわたって住宅の構造躯体が使用できる。
2．耐震性
極めてまれに発生する地震に対して継続利用のための改修を容易化するため、損傷のレベルの低減を図る。
3．省エネルギー性
必要な断熱性能等の省エネルギー性能が確保されている
4．維持管理・更新の容易性
構造躯体と比較して耐用年数が短い設備配管について、維持管理を容易に行うために必要な措置が講じられている
5．居住環境
良好な景観の形成その他、地域における居住環境の維持と向上に配慮されている
6．住戸面積
良好な居住水準を確保するために必要な規模がある
7．維持保全計画
建築時から将来を見据えて、定期的な点検や補修に関する計画が立てられている
8．災害配慮
災害発生のリスクのある地域では、リスクの高さに応じて所管する行政庁が定めた措置が講じられている
※申請先の所管行政庁へ確認が必要
参照：国土交通省 長期優良住宅制度の概要について【新築版】https://www.hyoukakyoukai.or.jp/download/pdf/chouki_sin_2022_1.pdf
認定基準から考えると、長期優良住宅には次のような特徴があるといえるでしょう。
• 快適な住環境に長く暮らすことができる
• 耐震性能が高く災害に強い
• 省エネルギー性能を持ち空調費を削減できる
また、日本の住宅の寿命を伸ばすことが地球環境への配慮から求められています。長期優良住宅はあらかじめメンテナンス計画を策定することが要件となっているため、良質な住宅を次世代へ受け継ぐ意味からも重要であると考えられます。
長期優良住宅の6つのメリット
長期優良住宅を建築する6つメリットについて解説していきます。
メリットには税金控除やローンの金利優遇、保険料の減免などがあります。自身で申請する必要があるものも多いため、注意点も含めてご紹介していきましょう。
【メリット1】税金の控除・減税を受けられる
長期優良住宅ではさまざまな税金の控除や減税を受けられます。しかし、期間やくわしい要件が定められているため、内容をしっかりと確認することが必要です。
それぞれの概要について見ていきます。
住宅ローン減税
住宅ローン減税（住宅借入金等特別控除）とは、年末のローン残高に応じて所得税や住民税が最大13年間控除される制度です。
一般住宅では控除額の上限が3,000万円なのに対して、長期優良住宅では5,000万円と優遇されています。控除率は2022年度より一部例外を除いて0.7％となりました。
長期優良住宅と一般住宅の住宅ローン減税を比較してみると…
・新築の長期優良住宅の場合（2022、2023年に入居）
控除額 5,000万円×0.7％＝最大35万円
35万円×13年＝455万円
・新築の一般住宅の場合（2022、2023年に入居）
控除額 3,000万円×0.7％＝最大21万円
21万円×13年＝273万円
13年間で455万円－273万円＝182万円 もの差があることがわかります。
不動産取得税
不動産取得税とは、不動産を購入したときにかかる税金です。
固定資産税評価額×税率（3％）で求められます。
一般住宅では不動産取得税控除額の上限が1,200万円なのに対し、長期優良住宅では1,300万円と拡大されています。
固定資産税評価額が3,000万円と仮定して比較してみると…
・長期優良住宅の場合
不動産取得税額 （固定資産税評価額－1,300万円）×3％＝（3,000万円－1,300万円）×3％＝51万円
・一般住宅の場合
不動産取得税額 （固定資産税評価額－1,200万円）×3％＝（3,000万円－1,200万円）×3％＝54万円
となり、長期優良住宅が数万円多く減税されることがわかります。
登録免許税
登録免許税とは、購入した不動産の所有権登記にかかる税金です。
住宅の評価額×税率で求められます。
一般住宅では登録免許税の税率は所有権保存登記の場合0.15％、移転登記の場合0.3%となっています。一方、長期優良住宅では所有権保存登記の税率が0.1％、移転登記の税率が0.2%と減税措置を受けられます。
住宅の評価額が5,000万円と仮定して比較すると…
・長期優良住宅の場合
登録免許税（保存登記） 5,000万円×0.1%＝5万円
・一般住宅の場合
登録免許税（保存登記） 5,000万円×0.15％＝75,000円
となり、長期優良住宅のほうが数万円多く減税されます。
固定資産税
不動産を保有している間は、固定資産税を納める義務があります。
住宅を新築した場合には、固定資産税は3年間税額が1／2に減税されます。長期優良住宅の減税期間は5年です。
投資型減税
投資型減税とは、住宅ローンを組まずに長期優良住宅を購入する人に対する減税です。
住宅ローン減税の恩恵を受けられない人の不公平感をなくすために導入されました。
具体的には、長期優良住宅を建てる「掛かり増し費用」の10％を所得税から控除できる制度です。掛かり増し費用とは、長期優良住宅の基準を満たすためにかかった費用です。
控除されるのは居住開始の年のみです。
標準的な掛かり増し費用の限度額は650万円、控除率は10％と定められているため、最大65万円を所得税から控除できます。
贈与税
父母や祖父母などから受けた住宅資金に対する贈与税のうち、一定額は非課税です。
一般住宅では贈与税非課税の上限が500万円なのに対して、長期優良住宅では1,000万円まで非課税枠が拡大されています。
【メリット2】住宅ローン金利が優遇される
全国の金融機関と住宅金融支援機構が提携して取り扱っている住宅ローン「フラット35」は、低金利で金利変動がないことが特徴です。
長期優良住宅など一定の水準を満たした住宅向けに「フラット35S」という商品が準備されています。長期優良住宅では金利Aプランを利用できるため、借り入れ当初10年間の金利がフラット35の金利より0.25％優遇されます。
【メリット3】地震保険料の割引を受けられる
長期優良住宅は、耐震等級2以上であることが認定基準の一つです。地震保険料の耐震性能割引率は以下のとおりです。
割引を適用するには対象となる建物の耐震等級を証明した書類が必要となるため、注意が必要です。
【メリット4】補助金を受けられる
長期優良住宅において受けることができる補助金は以下のとおりです。
• こどもみらい住宅支援事業
• 地域型住宅グリーン化事業
それぞれの概要を解説しましょう。
※今回ご紹介している補助金の内容は2022年5月現在の内容になります。最新の情報は所管行政庁にお問い合わせください。
こどもみらい住宅支援事業
若い世代の夫婦や子育て世代が家を建てるときに活用できる新しい補助金です。長期優良住宅では最大で80万円の補助金を受給できます。
住宅を新築し、補助金を申請する時点において
• 2003年4月2日以降に出生した子どもがいる
• 夫婦であり、いずれかが1981年4月2日以降に生まれた
という要件に当てはまる場合に対象となります。
地域型住宅グリーン化事業
国土交通省の採択を受けたグループが建てた、木造住宅において活用できる補助金事業です。長期優良住宅では最大110万円の補助金を受給できます。
また、地域材を主要部分に使用する、三世代同居、若者・子育て世帯では追加で20～40万円の加算を受けられる場合もあります。
関連リンク：【2022年最新】新築住宅関連の補助金を分かり易く徹底解説
【メリット5】快適で安全な住宅に長く住み続けられる
長期優良住宅の認定基準を満たすことで、快適で安全な住環境に長く暮らせることは大きなメリットです。高い断熱性能や耐震基準をクリアしている長期優良住宅は、定期的にメンテナンスをすることで、次の世代へ家を受け継いでいくことができるでしょう。
長期優良住宅の3つのデメリット
長期優良住宅のメリットについて解説してきました。しかし実際に住宅建築を計画する場合には、デメリットについても理解しておくことが大切です。
そこでこの章では長期優良住宅における3つのデメリットについて見ていきましょう。
【デメリット1】申請に手間と費用がかかる
長期優良住宅として認定を受ける場合には、一般住宅と比較すると手間と費用がかかります。
申請には確認書や各種図面などの添付図書などが必要となり、建築を依頼している工務店やハウスメーカーに協力してもらわなければなりません。
自身で申請する場合の手数料は、地方自治体によってばらつきがあります。姫路市の例をご紹介しましょう。
例）姫路市（新築住宅）
工務店やハウスメーカーへ代行申請を依頼する場合は、一般的に約20～30万円程度代行費用がかかります。
【デメリット2】建築費用の増加や工期が長くなることがある
長期優良住宅の建築では、一般住宅より性能を高くするために建築費用が高くなることがあります。しかし高性能住宅が一般的になっているため、工務店やハウスメーカーによっては長期優良住宅に準ずる家づくりが標準となっていることも多いです。
また長期優良住宅は認定申請されてから着工する必要があり、1カ月程度着工まで時間がかかることがあります。こちらも計画的に進めれば問題なくクリアできる場合がほとんどです。
【デメリット3】定期的な点検とその履歴を保存する必要がある
長期優良住宅では、建築後も認定を受ける際に提出した「維持保全計画」に沿った定期点検をする必要があります。構造上重要な部分や給排水の配管の点検は、10年に一度は行い、必要な修繕をした記録も保管しなければなりません。
しかし快適で安全な住宅で暮らすためには必要なコストととらえることもできます。とはいえ、維持保全計画を守らない場合は、長期優良住宅の認定を取り消される可能性もあるため、点検・修繕・記録を怠らないようにしましょう。
長期優良住宅認定までの流れ
長期優良住宅の申請から認定、その後の流れについて具体的に見ていきましょう。
1．長期優良住宅建築等計画を作成する
2．登録住宅性能評価機関へ確認を申請する（必要書類：確認申請書または設計住宅性能評価申請書＋各種図面・計算書など）
3．長期間使用できる構造であるかなどの確認が行われる
4．登録住宅性能評価機関から確認書等の交付を受ける
5．登録住宅評価機関から交付を受けた確認書または設計住宅性能評価書＋認定申請書＋各種図面・計算書等の必要書類（※）をそろえて所轄行政庁へ申請する
6．認定申請の受付
7．所轄行政庁で適合審査を通過後、認定が通知される
8．認定通知書の交付
9．着工
10．工事完了時に報告
11．維持保全計画に基づく点検・修繕・記録・保管
※姫路市の必要書類例
• 認定申請書
• 委任状（自身で申請する場合不要）
• 登録住宅性能評価機関が作成した確認書または設計住宅性能評価書
• 確認済証の写し
• 維持保全計画書
• 居住環境基準図書チェック表
• 届出書、許可書等の写し（必要な場合のみ）
• 姫路市Webマップ土砂災害ハザードマップ
• 付近見取図
• 配置図、各階平面図、床面積求積図、二面以上の立面図
※その他の注意点
維持保全の期間は30年以上
点検時期の間隔は10年以内
地震・台風時には臨時点検が必要
このような手順を踏んで認定された長期優良住宅は、まさに将来も安心安全な住宅といえるでしょう。
まとめ
高い性能を持ち認定基準をクリアした長期優良住宅。税金の控除や補助金の受給などさまざまなメリットがあることがわかりました。メリットを受けるためには手間や費用がかかりますが、快適で安全な暮らしを手に入れるためには必要なコストではないでしょうか。
長期優良住宅を建築する際には、必要書類の収集や申請を計画的に進めることが重要です。長期優良住宅の施工実績が豊富な工務店なら、申請もスムーズに進められます。
今回の記事を参考に、長期優良住宅への理解を深めて長く安全に暮らせる家を手に入れてください。
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