【省エネ基準】2024年最新の住宅ローンの種類と住宅ローン控除を徹底解説

住宅購入にあたって、住宅ローン控除や予算立てに関する知識は重要です。とくに2024年までに知っておきたい情報として、控除を受けられる条件の変更があります。

今回は、具体的なデータを元に頭金や自己資金の役割やローンの種類、万が一の事態に備えた保険について解説します。住宅ローン控除の新しい条件も紹介しますので、理想の住宅を賢く手に入れるためにお役立てください。

住宅購入に必要な金額とは？

住宅購入を成功させる秘訣は、適切な資金計画にあります。必要な予算をシミュレーションし、無理のない返済額を把握しておきましょう。

住宅購入に必要な予算

家の新築にかかる費用は多岐に渡ります。いざ契約しようとして資金が足りなくならないよう、あらかじめ必要な経費について確認しておくと安心です。住宅購入時に用意しておきたい費用の項目を紹介します。

• 物件購入費用
• 印紙代
• 登記費用
• ローン保証料
• 金融機関融資手数料
• 火災保険料
• 固定資産税
• 引越し費用
• 家具購入費用など

注文住宅の新築を考えている場合は、土地の代金も加わるので注意しましょう。上記の費用の中には、現金で用意しなければならないものもあります。ローンで支払えない費用に関しては、慎重な予算立てが不可欠です。

住宅の購入資金と借入金額の比較

国土交通省「令和4年度 住宅市場動向調査報告書」では、注文住宅と分譲戸建住宅購入者の資金に関するデータが発表されています。購入資金の内訳として、借入金と自己資金の平均額を見てみましょう。

購入資金調達に関する平均

住宅の種類	購入資金	借入金	自己資金
注文住宅	5,436万円	3,772万円	1,665万円
分譲戸建住宅	4,214万円	3,054万円	1,160万円

どちらも自己資金が1,000万円を超えていて、驚いた方もいるかもしれません。上記の表には、物件取得回数が2回目以上の世帯も含まれています。はじめて住宅を取得する世帯だけを対象としたデータは、以下の通りです。

はじめて住宅を取得した世帯の購入資金

住宅の種類	購入資金	借入金	自己資金
注文住宅	4,713万円	3,772万円	941万円
分譲戸建住宅	4,074万円	3,205万円	869万円

借入金額に大きな差がないものの、自己資金は1,000万円を下回ります。注文住宅を新築する世帯の80%以上が住宅ローンを利用しており、自己資金が一定額に達した時点で住宅購入に踏み切るのが一般的です。

頭金と自己資金の違いと注意点

頭金と自己資金は、どちらも住宅購入には欠かせない資金です。同じ意味だと勘違いされやすいのですが、実際は用途が異なります。頭金と自己資金の違いと注意点について解説しましょう。

頭金

頭金とは、住宅価格の一部を支払うための現金です。住宅ローンは、住宅価格から頭金を引いて借り入れます。頭金を多く支払うほど、返済の負担は軽くなる仕組みです。頭金は、住宅購入価格の20％までが目安とされています。

自己資金

自己資金とは、住宅ローン以外に用意する現金です。頭金の支払いは、自己資金から行います。住宅購入に関する諸費用だけでなく、引越しや工事費も含まれるので注意しましょう。教育費や車両費も自己資金で賄う必要があるので、一定の貯金を残すのがおすすめです。

現在は、頭金がなくても住宅ローンを組める金融機関が増えています。無理に頭金を支払うのではなく、貯金や一時所得で余裕が出たタイミングで繰り上げ返済に充てるのも1つの方法です。

住宅ローンは夫婦で申請できる

共働き世帯の場合、夫婦で住宅ローンを申請できます。夫婦の収入を合わせることで、より多くのお金を借りられるのがメリットです。夫婦で申請できるローンの種類や注意点について解説します。

夫婦で申請できるローンの種類

夫婦で申請できる住宅ローンの主な種類は、「連帯保証」「連帯債務」「ペアローン」の3つです。それぞれの特徴は、次の通りです。

連帯保証

連帯保証は、住宅ローンの責任を夫婦で分担します。片方が主な責任者（債務者）となり、もう一方が連帯保証人となる仕組みです。連帯保証人は、債務者が返済できなくなった場合に返済義務が生じます。

連帯債務

連帯債務とは、夫婦で一緒に住宅ローンを借りる仕組みです。2人で返済を負担するため、双方に支払いの責任が生じます。ローンが完済されるまで、金融機関は夫婦それぞれに返済を求められるシステムです。

ペアローン

ペアローンでは、夫婦が別々に住宅ローンを借ります。お互いが債務者と連帯保証人を兼ねる方法です。別々の金融機関でローンを組む必要があるため、手数料などが2回分かかります。

連帯保証・連帯債務とペアローンは仕組みが違う

夫婦で組めるローンの中でも、仕組みが異なるので注意が必要です。連帯保証と連帯債務は、2人で1つの住宅ローン契約を結びます。夫婦が一緒に契約し、1つのローンを返済する仕組みです。ペアローンは、2人が独立して2本の住宅ローン契約を結びます。

それぞれの違いは以下の通りです。

	連帯保証	連帯債務	ペアローン
債務者	夫	夫	夫と妻
連帯保証人	妻	─	夫と妻
返済義務	夫	夫と妻	夫と妻

連帯保証と連帯債務は、夫婦の収入を合算して申請します。ローンの契約本数は1本なので、諸費用が1回分で済むのがメリットです。一方、ペアローンでは、夫婦が別々に住宅ローン控除や団信の保障を受けられるメリットがあります。

夫婦でローン申請する方法

夫婦の収入を正確に把握するため、給与明細や確定申告書の資料が必要です。それぞれの収入の月額や年収を踏まえたうえで、どのような形でローンを申請するか検討します。銀行や金融機関によって必要な書類や手続きは異なるものの、以下の書類は求められるケースがほとんどです。

• 収入証明書類
• 住民票や戸籍謄本
• 貯蓄や預金の明細

夫婦の収入を合算して申請する場合、金融機関は双方の収入を考慮して返済能力や融資額を判断します。

夫婦で住宅ローンを組む際の注意点

夫婦で住宅ローンを申請するにあたって、ライフスタイルの変化は要注意なポイントです。とくに子どもが生まれると、夫婦のうちどちらかが家事や育児に専念する必要が生じるかもしれません。

どちらかが働けなくなった場合でも、住宅ローンの返済は残ります。1人で2人分の返済を負う可能性も想定しておかないと、将来的に困窮してしまう恐れもあります。申請の前に、万が一の事態をシミュレーションするのもおすすめです。

住宅ローンの残債を守る団体信用生命保険の重要性

団体信用生命保険（団信）とは、住宅ローンの返済保障を目的とした保険です。返済途中に契約者が死亡してしまっても、残債が保険金で返済されます。団信に加入しておくと、遺族が家を失う心配がないので安心です。

団信の保障内容

多くの団信では、契約者が死亡するか、所定の高度障害状態になった場合に返済保障が適用されます。不測の事態として、契約者の死亡にばかり意識を向けてしまうのは危険です。

厚生労働省の「令和2年（2020）人口動態統計（確定数）の概況」によると、死亡リスクは全体的に低下しています。一方で、ケガや病気によって働けなくなって収入が減少するリスクは高まっています。

収入減少による返済の負担は大きな問題です。短期間であれば貯金でカバーできるかもしれませんが、長期間に及ぶと支払いができなくなる可能性も出てきます。最悪の場合、自宅の売却も視野に入れなくてはなりません。団信の保障内容を検討する際は、死亡以外のリスクも含めるのがおすすめです。

特約で保障の範囲が広がる

上記でお伝えしたとおり、団信の保障は包括的な内容だと家を失うリスクが減ります。各金融機関では、死亡や高度障害状態以外の状態でも適用される特約を提供しています。契約時に人気がある特約は、以下の3つです。

3大疾病

がん、脳卒中、急性心筋梗塞の3大疾病に罹患し、所定の状態になった場合に保障が適用されます。団信における代表的な特約です。

所定の身体障害状態

人工透析を受けている、心臓のペースメーカーを装着しているなど、所定の身体障害状態に該当した場合に保障が提供されます。病気やケガに関係ないのが特徴です。

要介護状態

公的介護保険制度において要介護状態と認定された場合に保障が適用されます。ただし、同じ名前の特約でも、保障範囲や条件は金融機関によって異なります。

失敗しない選び方

団信は住宅ローンの契約時に加入し、契約後はプラン変更ができないので注意が必要です。団信選びで重要なチェックポイントを3つ紹介します。

保障内容が十分か

一般的な団信は、死亡や高度障害状態が保障の対象です。しかし、病気やケガによる障害状態や収入減少などの場合も考慮する必要があります。住宅ローンの支払いができなくなるリスクに備える必要がある場合は、保障範囲が広いプランを選択しましょう。

保険金が支払われやすい条件か

金融機関によって保障内容や条件が異なるため、事前確認は必須です。所定の身体障害状態で残債がゼロになる特約を例に見てみると、すぐに保障対象となる商品もあれば、就業不能状態が数か月続くと保障対象になる商品もあります。

金利優遇の有無

団信の加入時には、優遇される金利についての確認も大切です。金融機関によっては、特約の上乗せ金利が発生する代わりに、住宅ローンの金利が優遇される場合もあります。金利が優遇されるようであれば、保障範囲が狭い団信と同じ負担額で充実した保障内容を得られてお得です。

2024年からの変更に注意！住宅ローン控除のポイント

住宅ローン控除は、多くの人にとってメリットがある減税制度です。2023年までは、すべての新築住宅が控除の対象でした。しかし、2024年から内容が変更され、場合によっては控除が受けられない可能性もあります。新しいシステムで損をしないように注意しましょう。

住宅ローン控除とは？

住宅ローン控除は、住宅購入者の税金を軽減する制度です。年末のローン残高の0.7％が、所得税（一部、翌年の住民税）から控除されます。最大13年間控除が続くので、数百万円の税金が還付されるお得なシステムです。

（参考：国土交通省「住宅ローン減税」） 

2024年以降の変更点

2024年以降に新築住宅に住む場合、住宅ローン控除を受けるための条件が以下のように変更となりました。

借入限度額

新築住宅・買取再販	2023年までに入居	2024年以降に入居
長期優良住宅・低炭素住宅	5,000万円	4,500万円
ZEH水準省エネ住宅	4,500万円	3,500万円
省エネ基準適合住宅	4,000万円	3,000万円
その他の住宅	3,000万円	0円（2023年までに新築の建築確認：2,000万円）

（出典：国土交通省「住宅ローン減税等の住宅取得促進策に係る所要の措置（所得税・相続税・贈与税・個人住民税）」）

2024年以降に新築住宅に入居する場合、控除を受けるためには省エネ性能が必須条件です。国が認める省エネ性能住宅は、「長期優良・低炭素住宅」「ZEH水準省エネ住宅」「省エネ基準住宅」となります。

2024年に3,000万円以上の住宅ローンを借りる場合、省エネ性能住宅なら最大274万円の控除が可能です。しかし、省エネ性能以外の住宅だと控除額は0円になり、還付金に274万円の差が生じてしまいます。

省エネ基準住宅を検討するなら三宅工務店がおすすめ

住宅ローン控除を見据えて、省エネ住宅に興味を持つ方は少なくありません。省エネ住宅を検討する際は、注文住宅に強い工務店がおすすめです。

兵庫県にある三宅工務店は、3,000棟以上の注文住宅を建築しています。断熱性能や気密性能を重視し、断熱性能は「HEAT20推奨・G3グレード」という政府の基準を上回る数値を採用するほどの徹底ぶりです。

さらに、「長期優良住宅」と呼ばれる注文住宅も取り扱っています。快適で安全な暮らしを送れるだけでなく、住宅ローン控除やさまざまな特典も受けられる住宅です。税金や金利の優遇措置、地震保険料の割引などが適用されます。

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まとめ

住宅ローンは、住宅購入には欠かせないシステムです。返済が負担にならないよう、ライフプランを見据えて計画すると失敗しません。夫婦でローンを申請したり、万が一に備えて保険に加入したりすれば安心です。

2024年からは、住宅ローン控除の条件が変更となります。省エネ性能住宅が控除の必須条件となるので、注文住宅検討の際は注意しましょう。